Рычкова Екатерина

Адвокат - комплексное сопровождение изъятия недвижимости

Анализ дела

Заказать звонок

Рычкова Екатерина

Адвокат - комплексное сопровождение изъятия недвижимости

Информация обо мне

Анализ дела

Заказать звонок

Прайс: все услуги и цены адвоката по КРТ и изъятию

Прайс: все услуги и цены по КРТ и изъятию

Комплексное развитие территорий (КРТ): что важно знать собственнику недвижимости

Комплексное развитие территории (КРТ)

является самостоятельным институтом современного градостроительного права Российской Федерации, направленным на системное преобразование территорий в границах населённых пунктов.

КРТ устанавливает специальный режим использования земель и объектов капитального строительства. С момента принятия решения о КРТ объект попадает в зону публично-правового регулирования.

Практически значимые особенности:

решение о КРТ может повлечь ограничения прав и последующее изъятие;
приоритет публичных интересов, особенно при редевелопменте нежилых территорий;
обязательные публичные процедуры и фиксация всех изменений в документации;
реализация через договор о КРТ с установленными сроками и обязательствами инвестора.

1. Комплексное развитие территорий в системе градостроительного права Российской Федерации

Нормативное закрепление данного механизма осуществляется главой 10 Градостроительного кодекса РФ «Комплексное развитие территории» (ст. 64-71 ГрК РФ), введённой Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ.

С практической точки зрения КРТ - это не абстрактная градостроительная концепция, а процедура, напрямую влияющая на права собственников коммерческой недвижимости. Реализация КРТ включает:

принятие решения о комплексном развитии территории (ст. 66–67 ГрК РФ);
утверждение градостроительной документации (проект планировки и межевания);
заключение договора о КРТ с инвестором, далее оператором КРТ;
реализацию проекта, включая возможное изъятие КРТ в порядке ЗК РФ.

Цели комплексного развития территории закреплены в статье 64 ГрК РФ и сводятся к системному обновлению городских территорий, повышению эффективности использования земли и созданию современной инфраструктуры.

1.2. КРТ как особый правовой режим использования и застройки территории

1.3. Комплексное развитие территории 2026: актуальные тенденции

2. Программа комплексного развития территорий и нормативная база КРТ

2.1. Комплексное развитие территорий государственная программа: правовые основания

2.2. Зона комплексного развития территории и ее место в документах территориального планирования

3. Виды комплексного развития территорий

3.1. Комплексное развитие территории нежилой застройки как приоритетный формат КРТ

3.2. Участки комплексного развития территорий: критерии включения

На практике именно комплексное развитие территории нежилой застройки является наиболее распространённым форматом КРТ.

В сегменте комплексного развития территории нежилой застройки программа ориентирована на редевелопмент промышленных, складских и коммерческих зон с созданием новой инфраструктуры.

В отличие от жилой застройки, здесь ключевым активом является коммерческая недвижимость и действующий бизнес. Поэтому комплексное развитие в нежилых территориях затрагивает не только землю и здания, но и арендные отношения и хозяйственную деятельность.

Юридическая сложность проектов заключается в том, что нежилая недвижимость:

обременена долгосрочными договорами;
связана с непрерывной хозяйственной деятельностью;
требует компенсации не только стоимости недвижимости, но и убытков бизнеса.

Земельный кодекс РФ (ст. 56.12) указывает на необходимость возмещения все убытков при изъятии в рамках КРТ.

Закон допускает сохранение действующих объектов и бизнеса за собственником, однако это не происходит автоматически и зависит от содержания решения о КРТ, проекта планировки и позиции правообладателя.

Участки комплексного развития территорий определяются через решение о КРТ. Основанием для включения являются: документы территориального планирования; градостроительная и экономическая целесообразность;

На практике включение участка в КРТ часто становится предметом споров, поскольку: возникает риск последующего изъятия, меняется правовой режим использования; снижается ликвидность актива;

3.3. КРТ жилой застройки и КРТ незастроенных территорий

КРТ жилой застройки применяется преимущественно для реновации жилья и регулируется с учётом норм Жилищного кодекса РФ. КРТ незастроенных территорий касается земель без объектов капитального строительства и является наименее конфликтным видом КРТ. Для собственников коммерческой недвижимости эти форматы имеют вспомогательное значение и, как правило, не затрагивают действующий бизнес.

3.4. КРТ по инициативе правообладателей как альтернатива изъятию

4. Решение о комплексном развитии территории и порядок его принятия

4.1. Решение о КРТ: понятие, правовая природа и юридическое значение

КРТ по инициативе правообладателей - предусмотренный законом механизм, позволяющий собственникам самим инициировать проект комплексного развития территории без применения принудительного изъятия.

С правовой точки зрения инициатива собственников при заключении договора о КРТ позволяет гибко урегулировать вопросы собственности, аренды и инвестиций.
Для крупных собственников и консорциумов КРТ по инициативе правообладателей - один из способов защитить актив и участвовать в его редевелопменте.

Решение о комплексном развитии территории - это официальный документ, принимаемый органом власти субъекта РФ или муниципалитетом, закрепляющий включение конкретной территории в программу КРТ. Нормативная сторона заключается в закреплении обязательных параметров: границы территории, виды разрешённого использования, предельные параметры застройки. Ненормативная сторона проявляется в конкретных обязательствах участников проекта - инвесторов и органов власти.

5. Реализация комплексного развития территорий: участники и договорные отношения

5.1. Реализация КРТ: кто участвует в проектах комплексного развития территорий

В проектах комплексного развития территорий участвуют три ключевые группы.

Органы государственной власти и местного самоуправления принимают решение о КРТ, утверждают проектную документацию, обеспечивают публичные процедуры и контролируют законность реализации проекта.

Инвестор (оператор КРТ) - юридическое лицо, которое реализует проект на основании договора о КРТ. Он отвечает за строительство, реконструкцию, создание инфраструктуры и соблюдение сроков. Для собственников принципиально важно, что именно инвестор на практике взаимодействует с ними по вопросам компенсации и сноса.

КРТ правообладатели - собственники земельных участков, объектов капитального строительства. Они имеют право участвовать в публичных процедурах, получать компенсацию и оспаривать незаконные решения, но обязаны допускать обследование объектов и своевременно заявлять свою позицию.

6. Проект планировки территории и вопросы изменения видов разрешённого использования земельных участков при реализации КРТ

6.1. Земельные участки комплексное развитие территории: правовой режим

Для каждого участка фиксируются: вид разрешённого использования, ограничения по застройке, обязательства по сохранению объектов и возможность изъятия. Собственники и арендаторы должны быть уведомлены о включении земель в КРТ. Юридически это означает, что земельные участки в КРТ становятся частью правового режима территории, где балансируются интересы государства, инвестора и собственников.

7. Изъятие КРТ и снос объектов в рамках КРТ

7.1. Изъятие КРТ как механизм реализации проектов

Изъятие КРТ - это принудительное отчуждение земельных участков и объектов капитального строительства для реализации проекта комплексного развития территории. Оно применяется, если невозможно договориться о добровольном отчуждении либо требуется объединение территории под единый проект.

Изъятие допускается только при соблюдении требований Земельного кодекса РФ и при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 56.6 -56.12 ЗК РФ). Для собственников коммерческой недвижимости это означает, что компенсации подлежат не только земля и здание, но и связанные с ними убытки.

8. Права и риски КРТ правообладателей

9. Когда необходим адвокат и оценщик в КРТ

8.1. Права собственников нежилой недвижимости

КРТ правообладатель сохраняет полноценный объём имущественных и процессуальных прав, несмотря на включение объекта или участка в зону КРТ. Ключевые из них закреплены в ГрК РФ и ЗК РФ.

Собственник вправе участвовать в публичных процедурах: направлять замечания, предложения, участвовать в обсуждениях проекта и переговорах с инвестором. Эти действия имеют юридическое значение и впоследствии используются в суде.

При изъятии действует право на равноценное возмещение (ст. 56.12 ЗК РФ). Компенсация включает не только рыночную стоимость имущества, но и убытки.

Также собственник имеет право на судебную защиту — как в части оспаривания решения о КРТ и проектной документации, так и в части размера компенсации. Как правило, срок для обращения в суд составляет 3 месяца с момента публикации советующего решения.

8.2. Основные риски для бизнеса в рамках КРТ

Для коммерческой недвижимости КРТ связано с рядом типовых рисков.

Первый - принудительное изъятие имущества. Включение участка в КРТ может привести к его отчуждению для государственных или муниципальных нужд.

Второй - низкая компенсация. Анализ судебной практики показывает, что при определении рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости ключевую роль играет качество отчёта об оценке.

Предлагаемый размер возмещения нередко оказывается заниженным, поскольку в практике встречаются случаи, когда оценщиком применяется некорректная методология расчёта и (или) не в полном объёме учитываются подлежащие возмещению убытки, что впоследствии становится предметом судебных разбирательств.

Адвокат обеспечивает контроль соблюдения установленных процедур, анализирует соответствие действий органов власти и иных участников проекта требованиям законодательства, готовит досудебные и судебные возражения, а также сопровождает переговоры и возможный судебный процесс.

Оценщик осуществляет рецензирование оценочных отчётов и проводит независимую оценку имущества, включая рыночную стоимость земельного участка и объектов капитального строительства, а также упущенную выгоду. Альтернативная оценка и рецензирование позволяет выявить и оспорить заниженные расчёты, включённые в компенсацию и возмещение убытков.

Согласованная работа адвоката и оценщика повышает вероятность эффективной защиты прав собственника при реализации проектов комплексного развития территории.

По всем вопросам, связанным с изъятием недвижимости и КРТ, вы можете обратиться ко мне за профессиональной юридической помощью.

7.2. КРТ снос: когда допускается прекращение существующей застройки

Снос объектов недвижимости в рамках КРТ допускается только после оформления правовых оснований изъятия, а именно — после подписания соглашения об изъятии в досудебном порядке либо на основании вступившего в законную силу решения суда. До возникновения таких оснований снос объектов недвижимости не допускается.

7.3. Изъятие земельных участков и объектов капитального строительства

В рамках КРТ могут изыматься:

земельные участки;
здания и сооружения (склады, офисы, производственные объекты);
инженерные и транспортные коммуникации, если они мешают реализации проекта.

Компенсация должна включать:

рыночную стоимость объектов недвижимости;
стоимость неотделимых улучшений:
расходы на переезд и временное размещение;
иные убытки.

Изъятие допускается только после официального уведомления правообладателя по средствам выпуска Распоряжения об изъятии на портале на официальном портале органа власти.

7.4. Сроки и последствия принудительного изъятия

Процедура изъятия в рамках КРТ состоит из нескольких этапов, каждый из которых имеет критическое значение для защиты прав собственника.

1.Уведомление о КРТ

Проект решения о КРТ публикуется в официальных источниках (сайт субъекта, муниципалитета, правительства). Всем правообладателям направляется предложение о заключении договора о КРТ с указанием условий и сроков для выражения согласия (например, 45 дней для ответа при реализации по инициативе правообладателей либо застройщика по региональным правилам).

2.Направление проекта соглашения об изъятии после выхода Распоряжения об изъятии

Собственнику направляется проект соглашения с указанием компенсации и сроков освобождения. На согласование обычно отводится 30–90 дней. В этот период возможно: переговоры о размере компенсации, подготовка к судебному процессу.

3.Судебное изъятие

При отказе от подписания соглашения изъятие осуществляется через суд. Срок рассмотрения дел — в среднем 6–12 месяцев. Суд проверяет законность процедуры и размер компенсации.

4.Фактическое освобождение и снос

Сроки освобождения территории и сноса указываются в проекте соглашения об изъятии при его подписании в досудебном порядке.

При изъятии в судебном порядке в настоящее время сформировалась практика выделения спора о размере возмещения в отдельное производство, что позволяет осуществить изъятие и снос объекта по стоимости, указанной в проекте соглашения об изъятии, тогда как разница между предложенной и фактически обоснованной суммой компенсации рассматривается судом отдельно.

В связи с этим крайне важна грамотная юридическая поддержка уже на досудебном этапе, когда формируются условия изъятия и размер подлежащего выплате возмещения.

Развёрнуто о судебной и досудебной защите при изъятии недвижимости в рамках КРТ - я пишу в отдельной статье.

Дополнительно под ней представлен детальный разбор всех 9 этапов изъятия, который позволяет детально понять логику процесса и оценить свои правовые возможности.

6.2. КРТ - проект планировки территории

Проект планировки территории (ППТ) в КРТ - это градостроительный документ, который готовится для реализации решения о комплексном развитии территории и определяет, как именно будет развиваться участок: его границы, планировочную организацию, размещение объектов капитального строительства и инфраструктуры, а также этапность (очередность) реализации.

ППТ по КРТ включает утверждаемую часть (пояснительная записка, планы/чертежи и таблицы) и материалы обоснования, а также обычно содержит проект межевания - распределение и описание земельных участков, включая территории общего пользования, сервитуты и участки под изъятие/резервирование.

Проект планировки территории в КРТ разрабатывается на раннем этапе реализации КРТ, после принятия решения о комплексном развитии территории.

6.3. Изменение ВРИ и предельных параметров застройки

В рамках КРТ возможно изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка и предельных параметров застройки. Это ключевой инструмент, позволяющий:

перевести устаревшие промышленные участки в коммерческие зоны;
повысить плотность и этажность застройки;
адаптировать территорию под современные градостроительные требования.

5.2. Реализация проектов КРТ: торги и выбор инвестора

Инвестор для реализации КРТ, как правило, выбирается на основании конкурсной процедуры. Процедура включает публикацию документации, оценку заявок и последующее заключение договора о КРТ.

5.3. Договор о КРТ в рамках реализации комплексного развития территорий

Договор о комплексном развитии территории — основной правовой инструмент реализации КРТ. Он имеет смешанный характер и обязателен для всех участников проекта.

В договоре закрепляются: границы и объект КРТ; сроки реализации проекта; параметры застройки и виды разрешённого использования; обязательства инвестора по инфраструктуре.

4.2. Порядок комплексного развития территории: этапы принятия решения

Процедура принятия решения о КРТ строго регламентирована и включает несколько обязательных стадий:

Инициирование КРТ - органом власти либо правообладателями. Для нежилых территорий на этом этапе оценивается наличие действующих объектов, арендаторов и бизнеса.
Подготовка проекта - формируются границы КРТ, виды разрешённого использования, параметры застройки и инфраструктуры.
Публичные процедуры - уведомление всех КРТ правообладателей, сбор замечаний и предложений.
Утверждение решения - после учёта поступивших предложений орган власти утверждает финальный документ.

Процедура регулируется ГрК РФ и подзаконными актами, включая Постановление Правительства РФ № 1184.

4.3. Проект комплексного развития территории: содержание и требования

Проект комплексного развития территории —документ, определяющий фактическую судьбу объекта. В нём фиксируются:

границы КРТ и включённые объекты;
виды разрешённого использования;
предельные параметры застройки;
обязательства инвестора;
сроки реализации и подходы к компенсации.

4.4. Публичные процедуры и учет мнения правообладателей

Участие правообладателей в публичных процедурах - не формальность. Закон требует:

публикации проекта;
направления уведомлений всем собственникам;
возможности подачи замечаний и возражений.

На этой стадии возможно фиксирование нарушений, которые затем могут использоваться при оспаривании решения о КРТ.

4.5. Оспаривание решения о комплексном развитии территории

Собственники и арендаторы имеют право оспорить решение о КРТ, если обнаружены:

нарушение процедуры подготовки или утверждения решения;
несоответствие документации генеральному плану и правилам землепользования и застройки;
несоблюдение права на участие в публичных процедурах.

Оспаривание проводится через административный или судебный порядок. В судебной практике ключевое значение имеет доказательная база: протоколы обсуждений, уведомления, официальные публикации и проект КРТ. Для комплексного развития нежилых территорий часто оспариваются границы КРТ и объекты, включённые в проект.

Зона комплексного развития территории — это конкретно определённая территория, в пределах которой реализуется КРТ. Она фиксируется в генеральных планах, ПЗЗ, а также в проектах планировки и межевания.

В этих документах закрепляются:

виды разрешённого использования земель;
предельные параметры застройки;
условия сохранения или изъятия объектов;
обязательства по инфраструктуре.

Для комплексного развития нежилых территорий зона КРТ является ключевым инструментом: именно через неё определяется судьба существующих коммерческих объектов, арендных отношений и будущей компенсации.

В 2026 году комплексное развитие территории (КРТ) остаётся ключевым инструментом государственной градостроительной политики, особенно в сегменте нежилой застройки. Главная задача КРТ – оптимизация использования городских земельных ресурсов, стимулирование инвестиций и всестороннее обновление инфраструктуры.

Программа комплексного развития территорий - это инструмент реализации государственной политики в области модернизации городской среды, упорядочивания застройки и повышения эффективности использования земель. Правовая основа программы закреплена в главе 10 Градостроительного кодекса РФ, где определены цели КРТ, виды, порядок подготовки и утверждения решения о комплексном развитии территории, а также механизмы реализации проекта через договор с инвестором.

Правоприменение строится на:

положениях ГрК РФ и ЗК РФ (ст. 56.12–56.13);
подзаконных актах, включая Постановление Правительства РФ от 14.07.2021 № 1184, которое детализирует порядок подготовки и реализации проектов КРТ и фактически определяет, как именно должны соблюдаться процедуры, предусмотренные ГрК РФ.
региональных и муниципальных актов, которые утверждают порядок реализации КРТ, определяют конкретные участки комплексного развития территорий, устанавливают дополнительные требования к инвесторам и процедурам.

Перейти на статью

Скачать. Проверка предложенной стоимости.pdf

Подробнее о процессе изъятия:

Содержание