Процедура изъятия недвижимости: ключевые аспекты

Основания для изъятия недвижимости предусмотрены, в частности, статьями 49 и 56.12 ЗК РФ, а именно:

1. Строительство и реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения (транспортная инфраструктура, энергетика и др.).
2. Обеспечение обороны и безопасности государства.
3. Охрана природных ресурсов и объектов культурного наследия и др.
4. Комплексное развитие территорий (КРТ) и др.

На практике в Москве часто происходит изъятие недвижимого имущества на основании постановлений Правительства Москвы, например «О комплексном развитии территории застройки города Москвы», Федерального закона от 30.12.2020 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».
Данный перечень не является исчерпывающим и может быть дополнен иными федеральными законами согласно ст. 49 ЗК РФ.

Согласно статье 279 Гражданского кодекса РФ и статье 56.4 Земельного кодекса РФ, изъятие недвижимости осуществляется:

1. Федеральными органами исполнительной власти– для федеральных нужд.
2. Органами государственной власти субъектов РФ– для нужд субъектов РФ.
3. Органами местного самоуправления – для муниципальных нужд.

Изъятие производится только на основании решения уполномоченного органа с последующей выплатой компенсации (статья 281 ГК РФ).

На практике, как правило, основными инициаторами процесса изъятия выступают такие органы как:

1. Администрации округов и районов
2. Департамент городского имущества
3. ОАО «Российские железные дороги» и его дочерние организации
4. Росжелдор
5. Росавтодор, Автодор и его дочерние организации
6. ГКУ «Управление дорожно-мостового строительства» и иные.

Комплексное развитие территорий (КРТ) регулируется следующими основными нормативно-правовыми актами:

1. Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». Этот закон ввёл в Градостроительный кодекс РФ понятие КРТ и определил механизмы его реализации.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. В частности, статья 65 описывает виды комплексного развития территории, включая КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки, КРТ незастроенных территорий и КРТ по инициативе правообладателей.
3. Федеральный закон от 25 декабря 2023 г. № 627-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внёс уточнения в положения о комплексном развитии территорий, включая расширение полномочий операторов КРТ и уточнение процедур реализации проектов КРТ.

КРТ применяется для обновления, благоустройства и реновации территорий, когда существующая застройка устарела, не используется эффективно или находится в рамках проекта по развитию территории. В зависимости от ситуации КРТ может инициироваться властями, собственниками или инвесторами.

Комплексное развитие территорий (КРТ) может повлечь процедуру изъятия недвижимого имущества у собственников, если их объекты недвижимости находятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию.

Изъятие недвижимости в рамках КРТ осуществляется в соответствии с установленной законодательством процедурой, включающей:

1. Принятие органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о развитии территории в рамках КРТ.
2. Публикацию распоряжения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
3. Определение и выплату компенсации собственникам, включающей рыночную стоимость объекта недвижимости, а также возмещение убытков, связанных с изъятием.

Дальнейшие этапы процесса изъятия недвижимости изложены в настоящей статье в структурированном порядке.

Статья 56.6 Земельного кодекса РФ регулирует порядок издания распоряжения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и уведомления собственника недвижимости.

В течение 10 дней с момента издания распоряжения:

1. Публикация на официальном сайте
• Размещение решения об изъятии на официальном сайте в сети «Интернет».
2. Официальное опубликование
• Публикация решения (кроме приложений) в порядке, установленном уставом соответствующего муниципального образования по месту нахождения земельных участков.
3. Уведомление правообладателей
• Направление копии решения:
  ▪ По почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость.
  ▪ При отсутствии таких адресов — по адресам из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
  ▪ В случае изъятия зданий/сооружений — также по их местонахождению.
  ▪ Если указан электронный адрес — дополнительно отправка решения по электронной почте.
  ▪ Важно: если адреса отсутствуют, решение не направляется.

1. Дата уведомления правообладателя:c • С момента получения копии решения либо
   • Со дня возврата заказного письма (в случае неполучения).
2. При отсутствии почтового адреса:
   • Если отправлена электронная копия — правообладатель считается уведомленным в день отправки.
3. При отсутствии как почтового, так и электронного адреса:
   • С момента официального опубликования решения в установленном порядке.

• Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.
• Решение может быть обжаловано в суде в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.