Оценка изымаемой недвижимости: права собственника

Оценщик, назначенный государственным органом, осуществляющим изъятие объекта недвижимости, обязан получить необходимые документы для проведения оценки. Порядок и перечень запрашиваемых документов определяются в зависимости от правового статуса объекта и его характеристик.

Запрос документов направляется уполномоченным лицом, как правило, в электронном формате. На данном этапе необходимо дождаться связи от уполномоченного лица для согласования необходимых действий.

Оценку изымаемых земельных участков, объектов недвижимости, прекращаемых прав и убытков, связанных с изъятием, проводят независимые оценщики, состоящие в СРО и имеющие необходимые аттестаты, свидетельства и страховки для осуществления профессиональной оценочной деятельности.

Заказчиком работ по оценке выступает:

• Уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления,который принял решение об изъятии.
• Если решение об изъятии принято по ходатайству организации, которая инициировала изъятие, то заказчиком также может быть эта организация. (пп.5 ст. 56.7 ЗК РФ)

1. Сбор и анализ исходной информации
   

   Согласно п. 5 ФСО № 1, оценщик обязан собрать достаточную информацию о объекте: правоустанавливающие документы, технические характеристики, сведения о состоянии рынка аналогичных объектов, экономические и макроэкономические факторы, влияющие на стоимость. В том числе произвести осмотр объекта недвижимости.

2. Выбор подходов и методов оценки

   Выбор подхода обосновывается в отчете, исходя из целей оценки, характеристик объекта и наличия рыночной информации. В соответствии с ФСО № 1, для определения рыночной стоимости применяются три основных подхода:

   • Сравнительный подход
     

     Используется для оценки объектов с развитым рынком аналогов. Предполагает анализ цен продаж сопоставимых объектов с учетом корректировок (ФСО № 7).

   • Доходный подход
     

     Применяется для оценки объектов, приносящих доход. Основные методы:
     - Метод капитализации доходов (для стабильных потоков доходов).
     - Метод дисконтирования денежных потоков (DCF) (для прогнозируемых доходов с учетом времени).

   • Затратный подход

     Определяет стоимость объекта как сумму затрат на его воссоздание за вычетом износа (ФСО № 4).

3. Расчет стоимости объекта оценки

   Оценщик выполняет расчеты по выбранным подходам, применяет корректировки и анализирует полученные результаты. Составление расчета – это важнейший и наиболее сложный этап, на котором оценщик формирует стоимость, с возможным использованием следующих справочников и материалов:

   • Справочники оценщика «КО-ИНВЕСТ» (различные серии, включают индексы, цены корректировки для недвижимости).
   • Справочники оценщика недвижимости (по годам) под редакцией Лейфер Л.А. и других
   • Справочники расчетных данных для оценки и консалтинга под редакцией Яскевич Е.Е.
   • ЦИАН, ДомКлик, Avito, IRN – онлайн-ресурсы для мониторинга рыночных цен и актуальных предложений.
   • База данных ретроспективных аналогов и иных статистических материалов Realto.
   • Справочники и рекомендации коэффициентов и корректировок стоимости недвижимости от СРО оценщиков.
4. Согласование результатов оценки

   Согласно ФСО № 1, если применяются несколько подходов, результаты согласовываются путем выбора наиболее обоснованного значения либо взвешенного усреднения.

5. Подготовка и оформление отчета об оценке

   Отчет должен соответствовать требованиям ФСО № 3 и включать:

   • Описание объекта оценки и прав на него.
   • Анализ рыночной ситуации.
   • Описание использованных методов и расчетов.
   • Итоговое значение стоимости.
   • Сведения об оценщике и СРО.
6. Передача отчета заказчику

   Оценщик не передает отчет собственнику напрямую. Собственник получает отчет вместе с проектом соглашения. Первостепенно результаты оценки предоставляются инициатору процесса изъятия, так как он является заказчиком услуг по оценке.

Изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд сопровождается выплатой компенсации правообладателю. Согласно п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ, возмещению подлежит не только рыночная стоимость имущества, но и убытки, связанные с изъятием, включая:

1. Реальный ущерб (фактические расходы)

Пример:

• Поиск и приобретение нового объекта недвижимости.
• Транспортировка оборудования и мебели..
• Оформление правоустанавливающих документов.
• Реконструкция иного имущества, если не предусматривается полноценная выплата, так как оно является неотделимым.
• Утрата неотделимых улучшений:
  а)Ограждения
  б)Асфальтовое покрытие
  в)Зеленые насаждения
  г)Дополнительные коммуникации и т. д.
2. Упущенная выгода (неполученный доход)

Пример:

• Потери арендной платы,если имущество сдавалось в аренду.

  o Расчет может быть произведен не только по фактически заключенным договорам, но и исходя из рыночных ставок аренды аналогичных объектов. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.10.2022 N 303-ЭС22-9142 по делу N А59-2846/2019.)

• Упущенная прибыль от хозяйственной деятельности, которая могла бы быть получена, если бы изъятие не произошло.
3. Расходы по обязательствам перед третьими лицами

Включают штрафы и компенсации контрагентам за досрочное расторжение договоров из-за изъятия.

В п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ указано, что возмещению подлежат убытки, причинённые изъятием недвижимости, включая расходы, связанные с исполнением обязательств перед третьими лицами.

Однако важно учитывать пп. 5 п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ, который устанавливает, что обязательства, принятые после получения уведомления об изъятии, могут быть признаны экономически необоснованными.

❗Прямого указания на штрафные санкции за досрочное расторжение договоров в статье нет, но судебная практика подтверждает возможность их компенсации в рамках возмещения убытков.
Пример:

• Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2021 № 305-ЭС21-3170 указывает, что убытки, вызванные невозможностью исполнения договорных обязательств из-за изъятия, могут быть возмещены, если они экономически обоснованы.




Таким образом, правообладатель может включить в требования штрафы и компенсации контрагентам, если докажет, что эти обязательства были приняты добросовестно и до уведомления об изъятии.

Требования к соглашению об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 56.9 ЗК РФ, в которой указан полный перечень необходимой информации в данном соглашении. Порядок предоставления соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован ст. 56.10 ЗК РФ.

Проект соглашения об изъятии направляется правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении по одному из следующих адресов:

1. Адрес, указанный правообладателем
   

   o В соответствии с п. 12 ст. 56.6 ЗК РФ.

   o Либо адрес для связи, предоставленный правообладателем в ходе выявления лиц, чья недвижимость подлежит изъятию.

2. Адрес из выписки ЕГРН

   o Если правообладатель не указал адрес для связи, используется адрес, указанный в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

3. Адрес объекта недвижимости

   o В случае отсутствия вышеуказанных сведений проект направляется по адресу изымаемого объекта недвижимости.

Одновременно с проектом соглашения правообладателю направляется отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости, в том числе убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

1. Дата получения проекта соглашения
   

Проект соглашения считается полученным правообладателем:

• Со дня вручения заказного письма.
• Со дня возврата письма отправителю, если оно не было получено, согласно Федеральному закону "О почтовой связи".
2. Вручение через организацию-заявителя (п. 7 ст. 56.10 ЗК РФ)
• Организация, подавшая ходатайство об изъятии, может лично вручить проект соглашения.
• Правообладатель расписывается в получении документа.
3. Отказ от получения проекта соглашения

В случае отказа правообладателя принять проект соглашения:

• Лицо, доставляющее проект, делает отметку об отказе на документе.
• Отказ от получения считается надлежащим уведомлением, и правообладатель признаётся получившим проект соглашения.

Стоит уделить внимание:

• Срокам выплаты компенсации, проверке достоверности реквизитов.
• Условиям передачи имущества, включая порядок и сроки его освобождения.
• Порядку разрешения спорови наличию условий, относительно прав собственника.

Если есть основания полагать, что стоимость объекта в отчете не соответствует рыночной, рекомендуется привлечь независимого эксперта с подтвержденным опытом рецензирования. Важно учитывать, что проверка отчета требует глубокого анализа методологии оценки, примененных подходов, корректности исходных данных и соответствия отчета требованиям законодательства.

1. Анализ формальных признаков отчета
• Соответствует ли отчет требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»?
• Соответствует ли отчет Федеральным стандартам оценки (ФСО)?
2. Проверка структуры и реквизитов отчета
• Данные об оценщике: указаны ли ФИО, номер в реестре, членство в СРО, страхование ответственности, квалификационные аттестаты?
• Оформление и структура отчета в соответствии с ФСО №4 «Отчет об оценке».
3. Техническая документация
• Соответствует ли техническое описание фактическим характеристикам объекта недвижимости?
• Соответствует ли техническое описание фактическим характеристикам объекта недвижимости?
• Учитываются ли материалы, из которых построено здание, инженерные коммуникации, степень износа?
4. Обоснованность и корректность выбора подхода к оценке
• Сравнительный подход – применяется, если на рынке есть достаточное количество сделок с аналогичными объектами.
• Доходный подход – актуален, если объект может приносить доход (например, сдаваемая в аренду недвижимость).
• Затратный подход – используется для объектов, которые трудно продать на рынке (например, уникальные здания или производственные комплексы).

Оценщик обязан обосновать выбор каждого подхода и пояснить, почему в данном случае применен тот или иной метод. В случае отказа от какого-то подхода это также должно быть обосновано.

1. Сравнительный подход
• Правильность подбора аналогов: соответствие характеристикам объекта, местоположению, дате сделки.
• Логичность и обоснованность примененных корректировок (например, на торг, площадь, местоположение, техническое состояние и другие факторы).
• Корректность расчетов удельной стоимости.
• Проверка метода взвешивания аналогов, если таковой применялся.
2. Затратный подход
• Проверка корректности расчета стоимости воспроизводства/замещения.
• Проверка уровня износа (физический, функциональный, экономический) и обоснование каждого примененного коэффициента.
3. Доходный подход
• Оценка корректности прогнозируемых доходов и расходов (арендная ставка, заполняемость, операционные расходы).
• Проверка ставки капитализации: обоснование метода расчета и соответствие рыночной ситуации.
• Проверка корректности формулы дисконтирования и расчета чистой операционной доходности (ЧОД).

Проверка отчета требует тщательной проверки каждого этапа, начиная от обоснования выбранных подходов и заканчивая корректностью расчетов. Все данные и примененные методы должны быть подкреплены логикой и аргументацией, соответствовать рыночной ситуации и требованиям законодательства.

В случае выявления ошибок или несоответствий следует привлекать профессионального эксперта для более глубокого анализа и предоставления подробной рецензии.

Согласно п. 3 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ, после получения проекта соглашения об изъятии недвижимости собственник имеет 90 календарных дней для принятия одного из следующих решений:

• Подписать соглашение, согласившись с предложенными условиями.
• Направить письменные возражения или предложения об изменении условий (например, размера компенсации).
• Отказаться от подписания соглашения.

Если по истечении 90 дней подписанное соглашение не представлено, уполномоченный орган исполнительной власти, орган местного самоуправления или организация, инициировавшая изъятие, вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).

При этом важно учитывать, что направление возражений на отчет об оценке не прерывает 90-дневный срок (разъяснения Минэкономразвития по применению ФЗ от 31.12.2014 № 499-ФЗ).

В отдельных случаях может быть установлен иной срок. В частности, в соответствии с ФЗ от 31.07.2020 № 254-ФЗ, если объект недвижимости изымается в рамках приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры, срок для подписания соглашения сокращается до 45 дней.

Если по истечении 45 дней подписанное соглашение не представлено, уполномоченный орган или инициатор изъятия также вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии.

Чтобы узнать, какой срок применяется в конкретном случае, необходимо:

• Ознакомиться с текстом распоряжения об изъятии – в нем указывается, в рамках какого проекта реализуется изъятие.
• Обратить внимание на сопроводительное письмо, направленное вместе с проектом соглашения – как правило, инициатор изъятия указывает в нем срок подписания и ссылку на соответствующий закон.

Таким образом, собственнику важно своевременно ознакомиться с документами и определить, подпадает ли его объект под общий или сокращенный срок подписания соглашения.

Выплата компенсации осуществляется в соответствии с условиями соглашения, в котором будет указан срок выплаты с момента подписания.

Данное условие также будет указано в соглашении, однако недвижимое имущество освобождается после выплаты возмещения.

Прекращение регистрации прав в Росреестре возможно на основании:

• Соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившего в силу решения суда об изъятии.
• Документов, подтверждающих предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости. (Основание: ст. 60 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "О государственной регистрации недвижимости")