Изъятие недвижимостями для государственных и муниципальных нужд - это процесс отчуждения права собственности на объект недвижимости в пользу государственного органа.

Как правило изъятие происходит в рамках комплексного развития территорий (строительства дорог, магистралей, расширение жд путей, ренновация) Государство вправе изъять недвижимость предоставив собственнику финансовое возмещение за изъятое имущество.

Таким образом, в рамках процедуры изъятия недвижимости для государственных и муниципальных нужд законодательно предусмотрено право правообладателя направить предложения об изменении условий соглашения об изъятии, что позволяет сторонам урегулировать разногласия в досудебном порядке изъятия имущества. Также аналогичная процедуру применима к изъятию в рамках комплексного развития территорий (КРТ) (более подробно о КРТ).

Этапы процедуры изъятия

1. Публикация распоряжения об изъятии
В течение 10 календарных дней со дня принятия решения об изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд осуществляется публикация соответствующего распоряжения об изъятии имущества на официальном сайте и в порядке, установленном уставом муниципального образования.
п.10 ст. 56.6 ЗК РФ
2. Уведомление правообладателя
В течение 10 календарных дней направляется копия распоряжения об изъятии недвижимости по адресам, указанным в ЕГРН, по месту нахождения объекта, а также по e-mail (при наличии). Это применяется как при изъятии для муниципальных нужд, так и при изъятии имущества у собственника государством.
п.10 ст. 56.6 ЗК РФ
3. Подготовка проекта соглашения и отчета об оценке
Инициатор подготавливает проект соглашения об изъятии недвижимости и отчет об оценке для изъятия, содержащий расчет рыночной стоимости.
ст.ст. 56.7, 56.8, 56.9 ЗК РФ
4. Передача соглашения и отчета собственнику
Собственнику направляются проект соглашения об изъятии для государственных нужд и отчет об оценке недвижимого имущества, включая объекты, подпадающие под изъятие, в том числе убытки.
ст. 56.10 ЗК РФ
5. Представление замечаний и предложений собственника
Если правообладатель не согласен с оценкой при изъятии или условиями соглашения, он вправе направить предложения об их изменении. Это актуально при изъятии объектов недвижимости для государственных нужд. К предложениям прилагаются подтверждающие документы.
п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ
6. Рассмотрение предложений уполномоченным органом
Органы, принимающие решения об изъятии, вправе по согласованию с инициатором внести изменения в условия соглашения с учетом замечаний собственника. Это позволяет урегулировать разногласия на стадии досудебного порядка изъятия имущества.

• п. 11 ст. 56.10 ЗК РФ

По итогам рассмотрения возможна подача:

• апелляционной жалобы — в течение 1 месяца;
• кассационной жалобы — в течение 2–3 месяцев после вступления решения в силу.

Важно понимать, что право на обжалование судебного акта по делу об изъятии для государственных нужд по решению суда принадлежит не только правообладателю, но и инициатору принудительного изъятия имущества государством. Обжалование может сопровождаться проведением повторной судебной экспертизы, пересмотром размера компенсации, а также анализом соблюдения процессуальных норм и процедурных оснований для вынесения решения.

Для защиты своей позиции собственнику необходимо представить:

• правоустанавливающие документы;
• отчёт об альтернативной оценке (при наличии);
• рецензию на отчёт инициатора (при наличии);
• доказательства убытков (акты, договоры, сметные ведомости);
• ·дополнительные экспертизы (строительная или иные — при наличии);
• ходатайства об экспертизе (если требуется).

Важно: всё, что использовалось на досудебной стадии (рецензии, замечания, предложения), может быть приобщено к материалам дела.

С 2023 года в Москве и ряде субъектов России реализована практика выделения вопроса о размере компенсации в отдельное судебное производство (на основании изменений в Закон РФ № 4802-1 и судебной практики).
Это означает, что:

• в первом процессе решается вопрос о самом изъятии;
• во втором — обсуждается и доказывается размер справедливой компенсации.

Такой подход облегчает оспаривание суммы выкупа и позволяет сторонам сконцентрироваться на доказательной базе.

Наиболее распространённая форма — подача инициатором изъятия иска о принудительном изъятии, если соглашение не подписано в течение срока. Основанием служит п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ.
В иске указывается:

• правовое основание изъятия (распоряжение, закон, КРТ и т.д.);
• соблюдение всех процедурных требований;
• сведения о проведённой оценке и размере компенсации;
• информация об отсутствии подписанного соглашения.

Суд оценивает соблюдение процедуры и, при её подтверждении, принимает решение о принудительном изъятии с указанием суммы компенсации.

При наличии разногласий относительно размера компенсации суд по ходатайству сторон вправе назначить судебную оценочную экспертизу. Она проводится аккредитованным оценщиком, а в ряде случаев — экспертным учреждением.
Стороны вправе:

• заявлять кандидатуру эксперта;
• формулировать перечень вопросов для экспертизы;
• представлять собственные альтернативные отчёты и рецензии.

Результаты экспертизы играют ключевую роль при определении размера компенсации.

• Если собственником объекта является физическое лицо, дело рассматривается в суде общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).
• Если объект принадлежит юридическому лицу или ИП, спор рассматривается арбитражным судом соответствующего субъекта РФ (ст. 35 АПК РФ).

В случае совмещения сторон (например, ИП – физлицо) возможна гибкая правовая трактовка (подробнее вы можете прочитать в соответствующих разделах содержания).

Законодательством предусмотрено несколько сценариев судебного разрешения спора:

1. Иск о принудительном изъятии (инициатор — орган власти или заявитель);
2. Иск о согласовании условий соглашения (инициатор — собственник);
3. Оспаривание отчёта об оценке (самостоятельное требование о признании недостоверной стоимости компенсации).

Все эти способы могут реализовываться как отдельно, так и параллельно.

При согласии с условиями соглашения и результатами оценки

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его стороне соглашения. (п.9 ст. 56.10 ЗК РФ)
Срок выплаты после фактического изъятия недвижимости будет определен в условиях соглашения об изъятии.
Прекращение регистрации прав на изымаемое недвижимое имущество в Росреестре возможно на основании соглашения об изъятии недвижимости и документов, подтверждающих предоставление возмещения за изымаемое недвижимое имущество. (ст. 60 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

При несогласии с условиями соглашения и результатами оценки

При недостижении соглашения в досудебном порядке, спор подлежит рассмотрению в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством. Если в течение установленного законом срока (как правило, 90 календарных дней) собственник не подписал соглашение об изъятии, не представил обоснованные возражения, или достигнутое соглашение не удовлетворяет инициатора изъятия, урегулирование спора переходит в судебную стадию.

1. Наличие значимых замечаний в отчете об оценке

Необходимо объективно убедиться в наличии серьезных недостатков в отчете. Факт того, что собственник усомнился в его корректности, сам по себе еще не означает, что отчет действительно содержит нарушения с точки зрения оценочной деятельности.

2. Привлечение специалистов с профильным опытом

При выборе любого из инструментов рекомендуется обращаться к специалистам имеющим опыт работы по по изъятию, обладающим опытом сопровождения дел в рамках процесса изъятия государством, включая случаи изъятия объектов недвижимости, изъятия земельных участков и зданий. Это обеспечивает надлежащее обоснование убытков и защиту интересов собственника.

3. Переговоры между инициатором изъятия и правообладателем

В рамках досудебного урегулирования также предусмотрено проведение переговоров между сторонами.
В целях подготовки соглашения об изъятии уполномоченный орган вправе проводить переговоры с правообладателем недвижимости относительно условий ее изъятия. (п. 6 ч. 1 ст. 56.7 ЗК РФ).
На практике переговоры могут проходить в различных форматах:

• Личных встреч;
• Официальных совещаний;
• Обсуждений в письменном формате.

Важно понимать, что проведение переговоров при изъятии объектов для государственных и муниципальных нужд, в том числе в рамках проектов изъятия в Москве, является правом, а не обязанностью уполномоченного органа. Тем не менее, после издания распоряжения об изъятии имущества правообладатель вправе представить свои замечания (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ).

Компетентность в переговорах.

В переговорном процессе со стороны инициатора изъятия, могут участвовать профильные специалисты — оценщики, юристы, представители уполномоченного органа. Для эффективной защиты интересов важно выстраивать позицию последовательно: соблюдать сроки, учитывать формальные требования и быть готовым к аргументированному диалогу с профессиональными участниками переговоров.

Срок и порядок предоставления предложений (замечаний)

После получения проекта соглашения об изъятии объекта недвижимости и отчета об оценке у правообладателя есть 90 календарных дней, чтобы подписать соглашение или предоставить замечания (п. 10, 11 ст. 56.10 ЗК РФ).
Даже при несогласии с оценкой, процесс изъятия продолжается: подача возражений не прерывает установленный законом 90-дневный срок, отведённый на подписание соглашения. В противном случае применяется изъятие по решению суда, с соблюдением порядка изъятия для государственных нужд. (п.8 рекомендаций Минэкономразвития РФ от 03 ноября 2015 года по применению Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации).

При осуществлении процедуры принудительного изъятия, когда речь идёт об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, предложения собственника направляются в уполномоченный орган по адресам, указанным в соглашении об изъятии, либо по данным из ЕГРЮЛ (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ).

В дополнение к почтовой отправке допускается подача предложений в электронном виде — по электронной почте уполномоченного органа или через официальные формы обращений, например, через портал mos.ru (для г.Москвы).

Содержание предложений

Предложения об изменении условий соглашения, в том числе по сумме компенсации, допускаются в рамках досудебного порядка при изъятии объектов для государственных и муниципальных нужд, когда на основании распоряжения об изъятии осуществляется изъятие имущества.

Конкретизация возможных замечаний

В случае, если правообладатель не согласен с отдельными условиями соглашения (например, сроками освобождения имущества и др.), он вправе направить свои предложения. Такие предложения могут быть оформлены, в том числе, в виде протокола разногласий.
В рамках процесса изъятия государством, в том числе при изъятии объекта недвижимости, закон не устанавливает строго определённой формы предложений об изменении размера компенсации. На практике формат предложений зависит от характера выявленных замечаний к отчету об оценке.

Инструменты подтверждения позиции собственника

В зависимости от выявленных возможных ошибок и несоответствий в методологии оценки, расчетах и применении подходов (в представленном уполномоченным органом отчете об оценке рыночной стоимости) могут применяться различные инструменты:

• рецензия — указывает на методологические или фактические ошибки в отчете;
• строительно-техническая экспертиза — применяется, если в отчете указаны недостоверные сведения о конструктивных элементах, используемых материалах или инженерных системах, подтвердить или опровергнуть которые визуально невозможно либо спорно;
• сметные ведомости — используются, в случае применения затратного подхода, когда необходимо обосновать несоответствие выбранного аналога или предложить дополнить его недостающими элементами;
• отчет об оценке рыночной стоимости (выполненный в рамках ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») – используется как альтернатива отчету об оценке, предоставленному другой стороной, либо в дополнение к рецензии и экспертизам, особенно, если досудебное урегулирование не приводит к результату и требуется подготовка к судебному разбирательству;
• экспертиза Саморегулируемой организации оценщиков (СРО) на отчет об оценке рыночной стоимости — позволяет подтвердить достоверность и корректность расчётов отчета об оценке, его соответствие требованиям ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

! Важно отметить, что при отсутствии согласия в досудебном порядке, сформированная на этом этапе документация приобретает особое значение — она будет приобщена к материалам дела в суде и использована для обоснования позиции правообладателя в споре об изъятии для государственных и муниципальных нужд.

В рамках досудебного урегулирования ко мне обратился правообладатель нежилого здания, подпадавшего под изъятие. Объект использовался как складское помещение. После анализа отчета об оценке и возможной компенсации за изъятие, была выбрана правовая стратегия, включающая подготовку следующих документов:

• рецензия на отчет об оценке;
• сметные ведомости;
• строительно-техническая экспертиза.

Благодаря грамотно подготовленной доказательной базе и активному участию в переговорах, нам удалось добиться пересмотра отчета об оценке и урегулировать спор на досудебной стадии.