Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд, что делать собственнику?

Изъятие недвижимостями для государственных и муниципальных нужд - это процесс отчуждения права собственности на объект недвижимости в пользу государственного органа.

Как правило изъятие происходит в рамках комплексного развития территорий (строительства дорог, магистралей, расширение жд путей, ренновация) Государство вправе изъять недвижимость предоставив собственнику финансовое возмещение за изъятое имущество.

Какие основание могут быть и кто может изъять объект недвижимости?

Перечень оснований для изъятия недвижимости предусмотрен статьями 49, 56.12 ЗК РФ иными основаниями, предусмотренными федеральными законами:

1. Выполнением международных договоров Российской Федерации;
2. Строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

Перечень организаций, которые могут ходатайствовать об изъятии объектов недвижимости, устанавливает Правительство РФ - статья 56.4 ЗК РФ. п.2

На практике, как правило, основными инициаторами процесса изъятия выступают такие органы как:

Что происходит после принятия решения об изъятии недвижимости?

Данный этап процесса изъятия регламентируется статьей 56.6 ЗК РФ, что важно знать об этом этапе - это сроки и порядок уведомления собственника. В течение, десяти дней с момента решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти принявший такое решение обязан опубликовать данное решение в публичных источниках и уведомить собственника.

Собственник считается уведомленным со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в случае, если почтовые отправления по каким-либо причинам собственник изымаемой недвижимости не получает.

Решение об изъятии действует на протяжении трех лет, но оспорить его можно только в первые три месяца после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости. Переходя к следующему этапу важно отметить, что решение об изъятии не содержит информации о сумме компенсации, а в большей степени является уведомлением собственника о том, что его объект попал в перечень выше перечисленных оснований для изъятия и вскоре будет изъят для государственных или муниципальных нужд.

На данном этапе целесообразно начать готовиться и заранее привести в порядок всю документацию связанную с изымаемым объектом, а также в случае осуществления предпринимательской деятельности или арендного бизнеса подготовить бухгалтерские балансы за последние три года, отчет о прибылях и убытках, расшифровки активов, в последующем все это потребуется предоставить по запросу уполномоченного органа для проведения оценки объекта недвижимости и упущенной выгоды.

Также, если правообладатель не знает рыночной стоимости объекта недвижимости, то стоит начать ею интересоваться. Можно самостоятельно изучить рынок или обратиться к квалифицированному оценщику - это кончено носит рекомендательный характер, но на следующих этапах речь будет идти о сумме возмещения и желательно заранее понимать рыночную стоимость и размер причинённых убытков, чтобы своевременно предпринять все необходимые действия, направленные на защиту своих интересов.

Можно ли сделать так чтобы объект недвижимости не изъяли?

На момент предоставления собственнику распоряжения об изъятии можно уверенно сказать, что инициатор процесса изъятия хорошо разобрался и точно знает, что он планирует разместить на месте изымаемого объекта недвижимости. На данном этапе уже утвержден и согласован в нескольких инстанциях проект планировки территории.

Почти в 100% случаев отменить распоряжение об изъятии не представляется возможным. Редким исключением является ситуация в которой изымается часть объекта недвижимости, без которой невозможна фактическая эксплуатация его оставшейся части, в подобных случаях необходимо проводить строительно-техническую экспертизу и ходатайствовать об отмене распоряжения в судебном порядке или включении оставшейся части объекта недвижимости в распоряжение об изъятии.

Как проходит оценка и что включает в себя возмещение за изымаемый объект недвижимости

Размер возмещения определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Заказчиком работ по оценке изымаемой недвижимости и убытков, связанных с изъятием, выступает сторона инициатора процесса изъятия, у инициатора уже есть оценочная компания которая работает с ним по данному направлению в рамках государственного контракта.
С собственником должен связаться уполномоченный сотрудник и запросить все необходимые для проведения оценки документы, также организовать осмотр целью которого является фотофиксация и составление соответствующего акта.

На этапе предоставления документов для проведения оценочных работ собственник должен быть уже подготовлен, необходимо понимать среднюю рыночную стоимость своего объекта, на руках должен быть исчерпывающий перечень документов для предоставления оценщику. Иногда необходимо заранее провести строительную экспертизу, чтобы доказать, что материалы, используемые при строительстве, отличаются от аналогичных более дешевых или заранее подготовить заключение с полным обоснованием и перечнем о понесенных бизнесом убытков на период поиска аналогичного объекта недвижимости, данных нюансов довольно много, не достаточно предоставить альтернативный отчет об оценке со своей стороны. Со своими клиентами я подробно разбираю все нюансы, разрабатываю стратегию и максимально грамотно и кропотливо подхожу к процессу обоснования цены возмещения.

После проведения осмотра оценочные работы как правило занимают от двух недель до месяца, в это время оценщик определяется с подходом к оценке (сравнительный, затратный, доходный), занимается анализом рынка, составляет и обосновывает расчеты, оформляет описательную часть.

Итоговый размер возмещения, за изымаемое государством имущество, должен включать в себя (ст. 56.8 ЗК РФ):

Размер возмещения определяется исходя из разрешенного использования, которое было у земельного участка (объекта недвижимости) на день, предшествующий дню принятия решения о его изъятии (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ). На практике датой оценки служит дата предшествующая дате указанной в «распоряжении об изъятии», соответственно оценка производится по ретроспективному рынку.

Также на этот счёт есть разъяснение Конституционного суда, где говорится что законодатель вправе определять дату оценки. В суде пояснили, что данная норма защищает интересы собственника, так как стоимость для него уже не станет ниже в связи с обременениями в виде планируемого строительства.

Но в случае увеличения стоимости имущества в связи с грядущими инфраструктурными изменениями выплата по рыночной стоимости невозможна. Это объясняется тем, что владелец недвижимости получит выгоду за счет бюджетных средств. Если же рост цен обусловлен изменением соотношения спроса и предложения, то владелец вправе доказать это и вернуть свои деньги, говорится в документе.

Что такое соглашение об изъятии недвижимости и что в нем должно быть указано?

Проект соглашения является основополагающим документом во всем процессе изъятия, так как он содержит сроки и размер возмещения.

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется заказным письмом с уведомлением о вручении, одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 56.10 ЗК РФ направляется отчет об оценке рыночной стоимости на основании которого определена сумма возмещения.

Проект соглашения считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему заказного письма или со дня возврата письма отправителю - данная дата крайне важна, так как с этого момента у собственника изымаемого объекта есть девяносто дней для того чтобы подписать проект соглашения и согласиться с предложенными условиями или направить предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. По истечению девяноста дней уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии объекта недвижимости.

Что делать если сумма выплаты оказалась меньше рыночной стоимости?

Если правообладателя не устроила стоимость возмещения, то в последующем есть два варианта действий.

Первый – ожидать, когда уполномоченный орган сам обратится в суд с исковым заявлением об изъятии объектов недвижимости в принудительном порядке;

Второй – подготовить свои предложения к проекту соглашения об изъятии недвижимого имущества, в том числе предложения об изменении рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и размера убытков, причиняемых таким изъятием. К предложениям об увеличении рыночной стоимости недвижимого имущества и размера убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества, должны быть приложены обосновывающие это увеличение документы. (ст.3 ФЗ-43 от 05.04.2013).

Данная стратегия в случае невозможности урегулирования спора в досудебном порядке также важна как база для возможности более качественно обосновать свою позицию уже в судебном порядке, основное чему стоит уделить свое внимание - это максимально грамотно подготовленные обосновывающие увеличение стоимости документы.

Судебный порядок разрешения спора

Если в досудебном порядке не подписано соглашение в данном случае спор рассматривается в судебном порядке.

В случае, если собственник юридическое лицо или индивидуальный предприниматель спор рассматривается в арбитражном суде, если физическое лицо в суде общей юрисдикции.

В процессе важно предоставить свою позицию, которая также должна была представляться в орган, выступающий инициатором изъятия, относительно обоснования рыночной стоимости возмещения, а также убытков, связанных с изъятием объекта недвижимости.

При рассмотрении спора, как правило, назначается судебная оценочная экспертиза с целью определения стоимости возмещения, а также убытков, связанных с изъятием объекта недвижимости.

Важно, чтобы при проведении судебным экспертом судебной оценочной экспертизы, также в материалах судебного дела была позиция и отчет об оценке рыночной стоимости возмещения, представленные собственником, поскольку данная информация также будет изучаться судебным экспертом и может быть учтена при расчетах и определении стоимости.